2026香港樓市最新走勢：成交量回升 專家預測後市
依家香港樓市係點？一句講晒
啱啱過咗嘅2026年首季數字出咗，唔少打工仔同準買家都問緊同一個問題：「依家係咪入市好時機？」老實講，冇人可以保證，但數字係唔會講大話嘅——整體成交量按年升咗約12%，係近三年嚟頭一次見到雙位數升幅。我哋編輯部睇完成份數據，認為呢個係「回氣」多過「起飛」，但已經係幾年嚟少見嘅正面訊號。
根據香港土地註冊處同差餉物業估價署嘅最新數字，2026年首季住宅成交宗數合計約16,000宗，一手盤佔約4,200宗，二手佔約11,800宗。
一手同二手各有乜睇頭？
一手市場嗰邊，啟德區係今季最多人講嘅地方——有個新盤首輪推出200個單位，朝早開售，下晝收工前已係賣晒。呢個場面，係好多年冇見過喇。發展商見市場氣氛好咗少少，連帶新界西同將軍澳都加快推盤節奏，整體新盤成交升咗約12%。
二手市場嗰邊，成交量增加嘅原因其實係業主態度轉晒——以前係「唔減價，唔賣」，依家唔少業主已經明白，死守高位係冇用嘅，開始肯以貼市價甚至輕微折讓嚟完成交易。二手成交升約11.3%，反映嘅係雙方都願意「落嚟傾」。
各區成交表現比較
| 地區 | 首季成交宗數 | 按年變動 | 平均呎價 | 編輯部評語 |
|---|---|---|---|---|
| 港島 | 約2,800宗 | +6% | $18,500 | 豪宅區仍靜，跑馬地西環中型單位較穩 |
| 九龍 | 約4,600宗 | +13% | $14,200 | 啟德帶動整區，觀塘租回報吸引投資者 |
| 新界西 | 約5,100宗 | +16% | $10,800 | 最旺！天水圍屯門上車盤搶手 |
| 新界東 | 約4,100宗 | +11% | $11,500 | 沙田大埔穩定，將軍澳受新盤帶旺 |
新界西今季係最搶眼嘅地區，升幅達16%。天水圍同屯門嗰批呎價喺$9,000至$12,000水平嘅上車盤，吸引咗大批月入三至四萬、想買第一層樓嘅後生夫婦。我哋認為，呢個趨勢短期內唔會逆轉，因為係政策（按揭保險擴大）同市場需求雙重配合下嘅結果。
港島嗰邊，山頂半山超豪宅依然係靜雞雞，主要係因為呢類盤嘅目標買家唔係本地人，外來高淨值客戶仲未完全回歸。反而係跑馬地、西環嗰帶，交通方便、配套成熟，中型住宅比較受歡迎。
H按定P按：依家點揀？
呢個係準買家問得最多嘅問題之一。我哋編輯部實際問過幾間銀行，整理如下：
H按（HIBOR按揭）：一個月HIBOR依家維持喺約4.2%左右，計埋銀行加幅（H+1.3%至H+1.5%），實際利率約5.5至5.7%。不過因為有封頂利率（多數係P-2.5%或P-2.75%），現時唔少銀行嘅H按實際已觸及封頂，大約係5.375%。
P按（最優惠利率按揭）：主要銀行P利率係5.875%，P-2.5%即係3.375%實際利率——係，P按依家反而平過H按封頂，呢個係市場現象。
講到底，依家H按同P按嘅月供差距唔大，更重要係睇清楚：現金回贈幾多、法律費豁免條件、提早還款罰息期有幾長。搵兩三間銀行比較，唔好淨睇利率個個數字。
上車盤、換樓盤、豪宅：各有各需求
上車盤（300至500呎，$500萬至$700萬）：政府擴大按揭保險，首置買家最低一成首期可買入$800萬以下物業。$600萬嘅盤首期只需$60萬，入場門檻低咗好多，呢類盤需求持續穩健。
換樓盤（600至900呎，$800萬至$1,500萬）：唔少當年買咗細單位嘅業主，見市況開始穩定，決定賣細換大。因為細盤同大盤同步交易，換樓成本相對可控，換樓市場比之前活躍。
豪宅（$2,000萬以上）：依然係最靜嗰個細分市場，業主議價空間大，真係少見嘅「買家市場」。喺呢個價位，外來買家佔比高，但需求尚未回復。
業界唔同聲音
唔同人睇法係有分歧嘅——我哋整理咗三個方向畀你睇清楚：
樂觀睇法：花旗銀行香港地產研究部估計，喺利率維持現水平下，全年住宅成交量有望達5.5至6萬宗，樓價全年或輕微回升3至5%。
審慎睇法：本港大型地產代理行分析員提醒，「量升價未必升」——唔好將交投活躍解讀為大幅反彈嘅先兆。新盤供應持續增加，對樓價係一個平衡力量。
中立睇法：香港中文大學地產及建設學系嘅研究指出，市場最大嘅不確定因素係美國聯儲局利率走向同中美貿易關係。呢兩件事有任何一個大轉變，香港樓市都係難以獨善其身。
美息同人民幣嘅影響
美聯儲2026年嘅減息步伐比預期慢，市場目前預期全年或有一至兩次減息，幅度合共唔超過0.5%。若果真係減，HIBOR跟隨回落，H按業主受惠，亦可能令部分「望住等」嘅買家加快行動。
人民幣兌港元暫時穩定，內地買家嚟港置業嘅匯率成本變化唔大。業界估計，透過各種人才計劃嚟港定居嘅內地買家，係$1,000萬至$2,000萬中高價物業市場裡面值得留意嘅一個群體。
驗樓同按揭申請貼士
收樓時一定要做驗樓，我哋建議聘請持牌驗樓師（市場收費約$2,000至$5,000）。要重點查：
- 牆身有冇滲水、裂縫（包括隱蔽位置）
- 地台水平（用水平尺測試幾個位置）
- 窗框密封度（高層單位尤其緊要）
- 全部電掣、插座、煤氣掣運作正常
- 廚廁喉管去水暢通
- 實際面積符合買賣合約所寫
按揭申請方面，唔好只問一間銀行，最少問三間，唔止比較利率，仲要計清楚現金回贈折算後嘅實際成本，先知邊間真係最著數。
常見問題 FAQ
Q：2026年首季香港樓市成交量升咗幾多？ A：根據香港土地註冊處數字，2026年首季住宅成交量按年升約12%，合計約16,000宗，係近三年首次錄得雙位數升幅。一手盤約4,200宗，二手約11,800宗。
Q：依家係H按定P按好？ A：依家P按實際利率（約3.375%）反而低過H按封頂利率（約5.375%），兩者月供差距唔太大。最重要係睇清楚現金回贈條款、提早還款罰息期，搵多幾間銀行比較先做決定。
Q：2026年香港邊個地區樓市升幅最大？ A：新界西升幅最明顯，按年升約16%，天水圍同屯門嘅上車盤最受追捧，呎價約$9,000至$12,000。九龍區則以啟德新盤帶動，升幅約13%。
